«Застройщик банкрот?»
Дорогие друзья, многие из вас столкнулись с задержкой сдачей ключей и, возможно, слухи о банкротстве уже стучаться в двери. И конечно у вас возникают вопросы, что делать при банкротстве, как себя вести и что это вообще за зверь такой? Давайте немного приоткроем завесу банкротства и рассмотрим из чего оно состоит.
Если уже сегодня в отношении вашего застройщика возбуждена процедура банкротства первое, что вам нужно сделать – это заявить свои требования.
Вы имеете право включить их:
• В общий реестр требований кредиторов
• В реестр требований о передаче жилых помещений
• В оба реестра
Чтобы предъявить требования вам следует обратиться в арбитражный суд с заявлением. Конечно, законом предусмотрено, что арбитражный управляющий обязан уведомить всех участников строительства о возбуждении процедуры банкротства, но что если забудет?
Поэтому самостоятельно обращайтесь в суд с заявлением. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении 2 месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом. Закон не предусматривает какой-либо обязательной формы заявления, однако в нём должны быть:
• Наименование арбитражного суда, в котором рассматривается дело
• Наименование застройщика и его адрес
• Регистрационные данные застройщика
• Наименование участника строительства и его адрес
• Описание требования к должнику
• Обязательство, из которого возникло требование застройщика перед участником строительства, и срок его исполнения
Информация о возбужденном деле о банкротстве находится на сайте Высшего арбитражного суда РФ - kad.arbitr.ru. Вводите название застройщика или ИНН и жмите «Найти». Сведения об арбитражном управляющем, можно получить на сайте fedresurs.ru.
При банкротстве застройщика есть
три варианта получить жилые помещения:
1. Если у застройщика нет денег, то суд может передать вам дом, организованный в ЖСК. Этот вариант прекрасен, если дом практически завершен, а доплатить нужно 200-500 тыс. руб. с квартиры. Если дом построен на 50%, то вам придется несладко. Доплата возрастает до половины цены квартиры: 2-5 млн. руб.
Разумеется, если непроданные квадратные метры, имущество застройщика и близко не компенсируют сумму для постройки дома, вариант вам не подойдет. Откуда вы возьмёте деньги на достроительство, если продать нечего?
2. Если застройщик сам достроит дом, то суд может передать жильё дольщикам. Здесь очень важно определиться кто будет платить за достройку и кому потом будут предъявлены требования об оплате строительства.
3. Найти лицо, готовое инвестировать в строительство и по его завершению передать квартиры вам.
В каждом из вариантов необходимо, чтобы после передачи квартир дольщикам оставшегося имущества у должника было достаточно для погашения текущих требований (оплата конкурсному управляющему, услуги подрядчиков по достройке дома, арендная плата за земельный участок и прочее), а также требований кредиторов 1 и 2 очереди.
В случае нехватки имущества, эти требования обязаны оплатить сами дольщики, если они хотят получить квартиры. Если не оплатят, то все квартиры будут проданы на конкурсе, а полученные деньги пойдут на погашение требований дольщиков, текущих требований, требований кредиторов 1, 2 и 4 очереди.
Если дом будет достраивать кто-то за свои деньги и не будет потом предъявлять требования к застройщику - это самое отличное для вас решение. Если же этот кто-то после достройки дома предъявит застройщику требования оплатить строительство, то оплачивать строительство должен застройщик, а если у него нет денег, то дольщики, иначе квартиры не видать.
Кто такие эти «очереди»?
В первой очереди находятся те, кому положена компенсация за причинение вреда для жизни. Скажем, это рабочий, погибший на стройке или ставший инвалидом, или прохожий, кому упал на ногу кирпич. Во второй очереди – те, у кого заключен трудовой договор с застройщиком - это рабочие, мастера, инженеры. В третьей – участники долевого строительства, то есть дольщики. В четвертую - другие кредиторы: банки, подрядчики, уполномоченные органы и пр.
Денежные требования участников строительства имеют преимущества перед конкурсными кредиторами, так как их требования погашаются раньше. Более того, погашение требований участников строительства производится из денежных средств, вырученных от реализации объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок.
Что лучше делать?
Так как вы уже столкнулись с нерадивым застройщиком, который несколько лет пел песни о том, что завтра он начнет всё строить, вы только потерпите, а сегодня банкротится из-за того, что спустил все деньги, я сомневаюсь, что вы хотели бы еще раз встречаться с таким же хамом. Тем не менее, он, как вы понимаете, может вам попасться. Поэтому хоть вариант, «достроит кто-то другой» дешевле, проще и ничего не надо делать, на мой взгляд жилищно-строительный кооператив (ЖСК) надежнее.
Если у вас есть инициативные ответственные дольщики, кто готов возложить на себя обязательства по достройке дома смело идите по пути ЖСК. Так вы будете контролировать стройку сами. Будете сами знать, в какой офшор уходят ваши деньги. И будете в курсе, почему сегодня нет строителей на работе. Нанимайте строительную организацию и в бой.
Что такое ЖСК и с чем его едят?
В рамках процедур в деле о банкротстве предусматривается возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства. Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива - ЖСК
Согласно закону, создать ЖСК для достройки удастся не всегда. Если на одни и те же квартиры претендуют несколько участников строительства или застройщик не приступал к возведению дома, а объект находится на стадии свайного поля, в создании ЖСК будет отказано. В этом случае все требования дольщиков должны быть переведены из имущественных в денежные, незавершенные объекты реализованы на открытых торгах, а вырученные средства переданы инвесторам.
Если суд выносит решение в пользу инвесторов, ЖСК передается земельный участок вместе с объектом. С этого момента организацией работ занимаются сами инвесторы. ЖСК начинает выполнять функции заказчика строительства. Он самостоятельно привлекает строительную организацию, имеющую все необходимые допуски и право выполнять функции застройщика.
Деятельность созданных инвесторами ЖСК регулируется законом о потребительских кооперативах, по которому каждый из участников имеет право на получение своего пая. Уставом организации будет предусмотрено, сколько именно средств должен внести каждый из участников. Скажем, 7435 рублей за один квадратный метр, как было на одном из проблемных объектов.
Правда, в судебном процессе инвесторы могут понести дополнительные расходы. Если после передачи объекта выяснится, что имущества застройщика недостаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди - участники строительства должны взять эти расходы на себя.
Еще один важный нюанс: после передачи недостроенного дома ЖСК время строительства многоквартирного дома не будет ограничено сроком проведения процедуры банкротства. ЖСК будет существовать столько, сколько потребуется для завершения стройки.
Но учтите ЖСК таит в себе громадный минус. Что если дольщик сначала скажет, что готов оплачивать ЖСК, а потом выяснится, что не может? Поэтому строительство опять может встать из-за нехватки финансирования. Берегите себя.
Продолжение следует...